Servitù di passaggio su strada costituente spazio condominiale

L’ usucapione non si perfeziona se non si prova il possesso esclusivo della servitù sul tratto di strada pedonale e carrabile costituente spazio condominiale di proprietà di altro condominio

Il caso Gli attori, costituiti dal condominio e da uno dei suoi condomini, convenivano in giudizio il condominio delle palazzine attigue, chiedendo che venisse accertato il loro diritto di servitù di passaggio, pedonale e carrabile, relativo al tratto di strada costituente spazio condominiale di proprietà del condominio convenuto, il cui accesso era stato agli attori impedito mediante l’apposizione di cancelli automatici da parte del condominio convenuto. In particolare gli attori, che negli anni avevano utilizzato tale tratto di strada come accesso più agevole alla strada pubblica, sostenevano di avere acquistato la predetta servitù mediante usucapione, pertanto chiedevano al giudice, mediante un’azione confessoria servitutis (ex art. 1079 c.c.), di accertare il loro diritto di servitù, e di conseguenza il loro diritto di passaggio, nel tratto di strada in parola, nonché di ordinare al condominio convenuto di ripristinare e mantenere l’esercizio della predetta servitù mediante la consegna delle chiavi dei cancelli automatici agli attori.

La decisione Il condominio convenuto, nel costituirsi in giudizio, solleva, in via preliminare, una eccezione riguardante il proprio difetto di legittimazione passiva, deducendo la necessità di litisconsorzio necessario, sia dal lato attivo che passivo, di tutti condomini. Il giudice, pertanto, prima di affrontare il merito della questione, si occupa della predetta eccezione, richiamando all’uopo il costante orientamento giurisprudenziale a mente del quale “riguardo ad azioni negatorie o confessorie di servitù, la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio sussiste anche nel caso in cui l’azione sia diretta ad ottenere la rimozione di opere comuni, per cui, in tali ipotesi, va escluso che sussista il litisconsorzio passivo necessario dei condomini e, quindi, non è richiesta l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini”. Dunque il giudicante rigetta la eccezione in quanto infondata.

Passando al merito, il giudice disattende le richieste attoree. Invero, sostiene il giudice, è onere dell’attore dimostrare “da quando e attraverso quale atto o evento l’uso uti dominus” del tratto di strada costituente spazio condominiale del convenuto sarebbe stato concesso o esercitato anche dagli attori. Il giudice, nel caso di specie, non ritiene raggiunta la prova dell’avvenuto acquisto per usucapione del diritto di servitù di passaggio pedonale e carrabile invocato dagli attori, non essendo stata dimostrata la sussistenza dei presupposti necessari ai fini del perfezionamento dell’usucapione ventennale. Invero, dalle risultanze probatorie, ed in particolare dall’escussione dei testi, il giudice rileva come non emerga con precisione il momento a partire dal quale i condomini del condominio attore abbiano cominciato ad utilizzare il passaggio; di contro, risulta provato come, a protezione del passaggio de quo, siano sempre sussistiti degli sbarramenti (dapprima sbarre, poi cancelli manuali), le cui chiavi sono sempre state nella esclusiva disponibilità dei condomini del condominio convenuto.

A nulla vale la considerazione che tali sbarramenti, prima dell’installazione dei cancelli automatici, erano quasi sempre aperti, permettendo il passaggio ai condomini del condominio attore. Di conseguenza, poiché “dal quadro probatorio emerge senza ombra di dubbio come gli attori non abbiano fornito la prova della sussistenza degli elementi necessari poiché possa configurarsi la fattispecie acquisitiva dell’usucapione del diritto si servitù di passaggio, atteso che dalle emergenze istruttorie risulta evidente come i partecipanti al condominio attore non abbiano mai avuto il possesso esclusivo dell’invocata servitù”, il Tribunale rigetta la domanda con condanna al pagamento delle spese e competenze di causa.

I precedenti

Con riferimento alla eccezione sollevata dal condominio convenuto, circa la carenza di legittimazione passiva dell’amministratore di condominio, si segnala la sentenza resa dal giudice di legittimità ( Cass. civ. Sez. II, 17/09/2003, n. 13695), nella quale la Suprema Corte, in ordine ad una domanda di accertamento e dichiarazione dell’acquisto di un diritto reale per usucapione, ha osservato che “l’amministratore, ai sensi dell’art. 1131 c.c. , secondo comma, è legittimato passivo in ordine ad ogni lite che riguardi le parti comuni dell’edificio (Cass., sez. II, 19 maggio 1999, 4845; Cass., sez. II, 6 agosto 2001, n. 10828), sicché la domanda diretta all’accertamento di una servitù a carico di una parte comune di un condominio ben può essere indirizzata al condominio medesimo in persona dell’amministratore.

Il riconoscimento servitù di passaggio è affare dei singoli condomini

In tema di condominio negli edifici e di azioni concernenti il riconoscimento dell’esistenza di una servitù di passaggio (così detta actio confessoria servitutis), l’amministratore è sprovvisto di qualunque potere processuale ed extra-processuale.

Se i condomini ritengono di dover agire per far riconoscere l’esistenza di questo diritto reale su cosa altrui devono farlo personalmente o conferendo procura speciale all’amministratore; solo in questo caso il mandatario della compagine può promuovere un simile giudizio.

Così ha parlato, a dire il vero senza novità rispetto al passato, la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 12678 depositata in cancelleria il 5 giugno 2014. Al di là della conformità al consolidato orientamento maggioritario, il caso risolto dagli ermellini merita attenzione perché consente di riconsiderare alcuni aspetti dei poteri dell’amministratore in relazione alle azioni di natura reale.

La servitù, dice l’art. 1027 c.c., consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Da questa scarna definizione è possibile trarre gli elementi fondanti della servitù:

a) si tratta di un diritto reale su cosa altrui (altrimenti detto ius in re aliena o diritto reale minore);

b) l’utilità deve riguardare il fondo e non il mero vantaggio personale del proprietario.

Per spiegare meglio quest’ultimo aspetto si faccia proprio riferimento alla servitù di passaggio: essa consiste nella possibilità (e tal volta nella necessità, si pensi al passaggio coattivo) di transitare su un fondo altrui per accedere, alle volte solamente in modo più comodo, al proprio predio.

In questi casi l’utilità sta appunto nel fatto di poter godere o di poter meglio godere di un proprio bene; insomma per il caso del passaggio l’utilità è strettamente legata al fondo. (Basta un atto pubblico di rinuncia per privarsi della servitù di passaggio)

Non rappresenta una servitù, invece, il diritto di parcheggiare sul fondo del vicino; quando è stata chiamata a pronunciarsi su questo argomento la Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che “il parcheggio dell’auto non rientra nello schema di alcun diritto di servitù, difettando la caratteristica tipica di detto diritto, ovverosia la “realità” (inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso), in quanto la comodità di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo non può valutarsi come una utilità inerente al fondo stesso, trattandosi di un vantaggio del tutto personale dei proprietari” (Cass. n. 1551 del 2009)” (così Cass. 23 settembre 2009 n. 20409).

Insomma parcheggiare più vicino al proprio fondo non ne consente un uso migliore e non conferisce alcuna utilità in relazione ad esso ma solamente con riferimento alla semplice comodità del suo titolare.

Servitù condominiali

La servitù, quale diritto su cosa altrui, può riguardare anche il condominio, tanto dal lato attivo, quanto da quello passivo: in buona sostanza il condominio può essere fondo servente, oppure fondo dominante.

In tale contesto, ciò che conta – questo è il cuore della sentenza n. 12678 del 5 giugno 2014 – è che le eventuali azioni di riconoscimento della servitù a favore del condominio siano iniziate dai singoli condomini e non dall’amministratore; questi, ricorda la Cassazione, ha poteri – sostanziali e processuali – limitati alla gestione delle cose comuni, nel rispetto dell’art. 1130 c.c.; “ove si tratti invece di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, tale legittimazione può trovare fondamento soltanto nel mandato conferito all’amministratore da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non nel meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale, ad eccezione dell’equivalente ipotesi di una unanime, positiva deliberazione di tutti i condomini (cfr. Cass. 3 marzo 1984 n. 4623; Cass. 29 febbraio 1988 n. 2129; Cass. 11 marzo 1988 n. 2401; Cass. 3 aprile 2003 n. 5147)”. (Cass. 5 giugno 2014 n. 12678).

L’amministratore, quindi, a fronte dell’insistenza di alcuni condomini nell’agire in giudizio per ottenere il riconoscimento di una servitù di passaggio non far altro se non invitarli ad agire personalmente o, se utile, munirsi di procura speciale per intraprendere il giudizio per loro nome e conto.

Fonte: condominioweb

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

Articoli Collegati