Piano attico e spese di riparazione terrazza. Ecco chi partecipa

Alle spese di riparazione della terrazza a livello di proprietà esclusiva partecipano, ex art. 1126 c.c., i condòmini delle abitazioni della colonna sottostante che traggono utilitas dalla copertura cioè, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini degli appartamenti sottostanti per i quali la terrazza da copertura. Ne consegue che il condòmino che abbia anticipato le spese per i lavori anzidetti deve indirizzare la richiesta di rimborso direttamente ai proprietari degli appartamenti sottostanti, e non anche all’amministratore.

Così ha stabilito il Tribunale di Bari che, con sentenza n. 1490 del 1° aprile 2015, ha respinto la richiesta di rimborso che la proprietaria dell’attico aveva avanzato nei confronti dell’amministratore di condominio.

I fatti – La proprietaria dell’immobile al piano attico veniva invitata dall’amministratore di condominio ad effettuare con urgenza alcuni interventi sul proprio terrazza a livello per scongiurare le infiltrazioni verificatesi negli appartamenti sottostanti. La condòmina, eseguiti i lavori a proprie spese, presentava il conto al Condominio, chiedendo il rimborso di una quota pari a circa 4.100,00 su 6.122,00 euro totali.

Non ricevendo alcuna risposta, la donna citava in giudizio l’amministratore, chiedendo altresì la condanna del Condomino ad eseguire i lavori necessari per eliminare le infiltrazioni presenti nella propria abitazione e provenienti dal lastrico solare di copertura dell’intero edificio.

In ordine alla richiesta di rimborso, il Tribunale osserva anzitutto che il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini. Pertanto, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua manutenzione grava su tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Tutti i condomini nella verticale partecipano dunque alla riparazione della terrazza a livello di proprietà esclusiva. Trova applicazione l’art. 1126 c.c., ai sensi del quale “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”

La disposizione in esame trova fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti (“i condomini (…) a cui il lastrico serve…”).

Nel caso di specie, il tribunale ha ritenuto pacifico che il terrazzo a livello dell’attico di proprietà dell’attrice fungeda copertura esclusivamente degli appartamenti immediatamente sottostanti con la conseguenza che la condomina avrebbe dovuto evocare in giudizio, in ordine alle sue domande di rimborso delle spese sostenute per la sua manutenzione straordinaria, ex art. 1126 c.c., unicamente i singoli proprietari di dette unità immobiliari.

Alla luce di tali considerazioni, quindi, la domanda di rimborso è stata respinta perché l’amministratore non aveva alcuna legittimazione in relazione alla domanda di rimborso della spesa, né, come sostenuto dalla condomina, era suo compito individuare i condomini rispettivamente tenuti al rimborso e richiedere in danni a ciascuno le proporzionali quote.

Diverso il discorso per quanto riguarda la domanda di risarcimento dei danni provenienti dal lastrico solare comune. Per essi risponde il Condominio quale custode ex art. 2051 c.c. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – qualora i danni siano derivati al singolo condomino per difetti di manutenzione del lastrico non imputabili al proprietario esclusivo.

Danni da infiltrazione dal lastrico solare, la parola di nuovo alle Sezioni.

Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza 13 giugno 2014, n. 13526, ha rimesso al Primo Presidente della Corte gli atti di una causa relativa alle modalità di ripartizione delle spese derivanti da danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà o uso esclusivo.

In poche parole, la sentenza di remissione caldeggia un cambio di orientamento interpretativo, rispetto a quanto sentenziato dalle Sezioni Unite nel 1997, in materia di valutazione della natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva e conseguenti oneri risarcitori, per i casi in cui il danno non sia direttamente riconducibile al comportamento del proprietario o utilizzatore esclusivo.

Per lastrico solare, vale la pena ricordarlo, “deve intendersi la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura – tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione” (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).

Al lastrico solare sono equiparate le terrazze a livello, che, pur non essendo collocate nella parte terminale dell’edificio, svolgono comunque una funzione di copertura. Il lastrico solare può essere di proprietà ed uso comune oppure di proprietà comune ed uso esclusivo o anche di proprietà ed uso esclusivo.

In questi ultimi due casi, il condominio ha comunque degli obblighi di manutenzione, stante la funzione di copertura svolta da questa componente dell’edificio.

La sentenza n. 13526 si sofferma proprio su un aspetto inerente la natura della responsabilità e di conseguenza la ripartizione degli oneri di spesa nel caso di danno derivante da lastrico di uso o proprietà esclusiva. L’importanza della pronuncia in esame sta nel fatto che essa chiede alle Sezioni Unite di rivedere la propria posizione su un principio di diritto a suo tempo pronunciato proprio su tale argomento. (Lastrico solare di proprietà esclusiva: perché alle volte il proprietario non è responsabile dei danni?)

Il riferimento è alla sentenza n. 3672, nella quale la massima espressione della Corte regolatrice enunciò il seguente principio di diritto: “poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo”.

In sostanza per le Sezioni Unite l’art. 1126 c.c. non era solamente una norma contenente il criterio di ripartizione delle spese per i lastrici di uso esclusivo ma una vera e propria fonte di obblighi (propter rem) e di responsabilità verso i danneggiati; insomma secondo questa sentenza la responsabilità per danni da infiltrazione da lastrico doveva essere valutata alla stregua dell’inadempimento di un’obbligazione e non facendo riferimento alle norme regolatrici della responsabilità extracontrattuale. Ciò chiaramente, sempre che il danno non fosse immediatamente ascrivibile ad una condotta del titolare esclusivo della copertura dell’edificio.

Questa ricostruzione, che ha avuto il merito di fare chiarezza in un ambito certamente contrastato, non ha mai convinto del tutto; troppe le complicazioni riguardanti l’applicazione della disciplina sulla responsabilità del debitore (art. 1218 c.c.) per non rendersi conto che la soluzione proposta più che chiarire avrebbe potuto complicare; ed in effetti così è stato s’è vero com’è vero, si legge nella sentenza n. 13526, che dopo il 1997 la stessa Cassazione ha specificato l’ambito applicativo del principio prevedendo delle vere e proprie eccezioni.

Gli ermellini, nella sentenza in esame, ricordano che esiste un altro articolo del codice civile – riguardante la responsabilità per danni da cose in custodia – il quale meglio si attaglia a delimitare compiti e responsabilità. Il riferimento è all’art. 2051 c.c. In effetti soprattutto in dottrina, ricorda la sentenza n. 13526, s’è fatto notare che una cosa è la natura della responsabilità conseguente ai danni da infiltrazioni provenienti dai lastrici solari, che per gli studiosi è inquadrabile nell’ambito della responsabilità extracontrattuale per i danni da cose in custodia, altro i criteri di ripartizione di una spesa.

In buona sostanza il Primo Presidente della Suprema Corte di Cassazione è stato chiamato a valutare se sia il caso di sottoporre alle Sezioni Unite il seguente quesito: i casi di danni da infiltrazioni provenienti da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo – non dipendenti da fatto imputabile al solo utilizzatore – configurano un’ipotesi di inadempimento di un’obbligazione (art. 1126 c.c.) o rappresentano un caso di responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.).

 La Corte di Cassazione, con la sentenza 13 giugno 2014, n. 13526, ha rimesso al Primo Presidente della Corte gli atti di una causa relativa alle modalità di ripartizione delle spese derivanti da danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà o uso esclusivo.

In poche parole, la sentenza di remissione caldeggia un cambio di orientamento interpretativo, rispetto a quanto sentenziato dalle Sezioni Unite nel 1997, in materia di valutazione della natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva e conseguenti oneri risarcitori, per i casi in cui il danno non sia direttamente riconducibile al comportamento del proprietario o utilizzatore esclusivo.

Per lastrico solare, vale la pena ricordarlo, “deve intendersi la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura – tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione” (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).

Al lastrico solare sono equiparate le terrazze a livello, che, pur non essendo collocate nella parte terminale dell’edificio, svolgono comunque una funzione di copertura. Il lastrico solare può essere di proprietà ed uso comune oppure di proprietà comune ed uso esclusivo o anche di proprietà ed uso esclusivo.

In questi ultimi due casi, il condominio ha comunque degli obblighi di manutenzione, stante la funzione di copertura svolta da questa componente dell’edificio.

La sentenza n. 13526 si sofferma proprio su un aspetto inerente la natura della responsabilità e di conseguenza la ripartizione degli oneri di spesa nel caso di danno derivante da lastrico di uso o proprietà esclusiva. L’importanza della pronuncia in esame sta nel fatto che essa chiede alle Sezioni Unite di rivedere la propria posizione su un principio di diritto a suo tempo pronunciato proprio su tale argomento. (Lastrico solare di proprietà esclusiva: perché alle volte il proprietario non è responsabile dei danni?)

Il riferimento è alla sentenza n. 3672, nella quale la massima espressione della Corte regolatrice enunciò il seguente principio di diritto: “poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo”.

In sostanza per le Sezioni Unite l’art. 1126 c.c. non era solamente una norma contenente il criterio di ripartizione delle spese per i lastrici di uso esclusivo ma una vera e propria fonte di obblighi (propter rem) e di responsabilità verso i danneggiati; insomma secondo questa sentenza la responsabilità per danni da infiltrazione da lastrico doveva essere valutata alla stregua dell’inadempimento di un’obbligazione e non facendo riferimento alle norme regolatrici della responsabilità extracontrattuale. Ciò chiaramente, sempre che il danno non fosse immediatamente ascrivibile ad una condotta del titolare esclusivo della copertura dell’edificio.

Questa ricostruzione, che ha avuto il merito di fare chiarezza in un ambito certamente contrastato, non ha mai convinto del tutto; troppe le complicazioni riguardanti l’applicazione della disciplina sulla responsabilità del debitore (art. 1218 c.c.) per non rendersi conto che la soluzione proposta più che chiarire avrebbe potuto complicare; ed in effetti così è stato s’è vero com’è vero, si legge nella sentenza n. 13526, che dopo il 1997 la stessa Cassazione ha specificato l’ambito applicativo del principio prevedendo delle vere e proprie eccezioni.

Gli ermellini, nella sentenza in esame, ricordano che esiste un altro articolo del codice civile – riguardante la responsabilità per danni da cose in custodia – il quale meglio si attaglia a delimitare compiti e responsabilità. Il riferimento è all’art. 2051 c.c. In effetti soprattutto in dottrina, ricorda la sentenza n. 13526, s’è fatto notare che una cosa è la natura della responsabilità conseguente ai danni da infiltrazioni provenienti dai lastrici solari, che per gli studiosi è inquadrabile nell’ambito della responsabilità extracontrattuale per i danni da cose in custodia, altro i criteri di ripartizione di una spesa.

In buona sostanza il Primo Presidente della Suprema Corte di Cassazione è stato chiamato a valutare se sia il caso di sottoporre alle Sezioni Unite il seguente quesito: i casi di danni da infiltrazioni provenienti da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo – non dipendenti da fatto imputabile al solo utilizzatore – configurano un’ipotesi di inadempimento di un’obbligazione (art. 1126 c.c.) o rappresentano un caso di responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c)

Danni da infiltrazione dal lastrico solare, la parola di nuovo alle Sezioni Unite

La Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione, con la sentenza 13 giugno 2014, n. 13526, ha rimesso al Primo Presidente della Corte gli atti di una causa relativa alle modalità di ripartizione delle spese derivanti da danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà o uso esclusivo.

In poche parole, la sentenza di remissione caldeggia un cambio di orientamento interpretativo, rispetto a quanto sentenziato dalle Sezioni Unite nel 1997, in materia di valutazione della natura della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o proprietà esclusiva e conseguenti oneri risarcitori, per i casi in cui il danno non sia direttamente riconducibile al comportamento del proprietario o utilizzatore esclusivo.

Per lastrico solare, vale la pena ricordarlo, “deve intendersi la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura – tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione” (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27942).

Al lastrico solare sono equiparate le terrazze a livello, che, pur non essendo collocate nella parte terminale dell’edificio, svolgono comunque una funzione di copertura. Il lastrico solare può essere di proprietà ed uso comune oppure di proprietà comune ed uso esclusivo o anche di proprietà ed uso esclusivo.

In questi ultimi due casi, il condominio ha comunque degli obblighi di manutenzione, stante la funzione di copertura svolta da questa componente dell’edificio.

La sentenza n. 13526 si sofferma proprio su un aspetto inerente la natura della responsabilità e di conseguenza la ripartizione degli oneri di spesa nel caso di danno derivante da lastrico di uso o proprietà esclusiva. L’importanza della pronuncia in esame sta nel fatto che essa chiede alle Sezioni Unite di rivedere la propria posizione su un principio di diritto a suo tempo pronunciato proprio su tale argomento. (Lastrico solare di proprietà esclusiva: perché alle volte il proprietario non è responsabile dei danni?)

Il riferimento è alla sentenza n. 3672, nella quale la massima espressione della Corte regolatrice enunciò il seguente principio di diritto: “poiché il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla obbligazione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cit.: vale a dire, i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo”.

In sostanza per le Sezioni Unite l’art. 1126 c.c. non era solamente una norma contenente il criterio di ripartizione delle spese per i lastrici di uso esclusivo ma una vera e propria fonte di obblighi (propter rem) e di responsabilità verso i danneggiati; insomma secondo questa sentenza la responsabilità per danni da infiltrazione da lastrico doveva essere valutata alla stregua dell’inadempimento di un’obbligazione e non facendo riferimento alle norme regolatrici della responsabilità extracontrattuale. Ciò chiaramente, sempre che il danno non fosse immediatamente ascrivibile ad una condotta del titolare esclusivo della copertura dell’edificio.

Questa ricostruzione, che ha avuto il merito di fare chiarezza in un ambito certamente contrastato, non ha mai convinto del tutto; troppe le complicazioni riguardanti l’applicazione della disciplina sulla responsabilità del debitore (art. 1218 c.c.) per non rendersi conto che la soluzione proposta più che chiarire avrebbe potuto complicare; ed in effetti così è stato s’è vero com’è vero, si legge nella sentenza n. 13526, che dopo il 1997 la stessa Cassazione ha specificato l’ambito applicativo del principio prevedendo delle vere e proprie eccezioni.

Gli ermellini, nella sentenza in esame, ricordano che esiste un altro articolo del codice civile – riguardante la responsabilità per danni da cose in custodia – il quale meglio si attaglia a delimitare compiti e responsabilità. Il riferimento è all’art. 2051 c.c. In effetti soprattutto in dottrina, ricorda la sentenza n. 13526, s’è fatto notare che una cosa è la natura della responsabilità conseguente ai danni da infiltrazioni provenienti dai lastrici solari, che per gli studiosi è inquadrabile nell’ambito della responsabilità extracontrattuale per i danni da cose in custodia, altro i criteri di ripartizione di una spesa.

In buona sostanza il Primo Presidente della Suprema Corte di Cassazione è stato chiamato a valutare se sia il caso di sottoporre alle Sezioni Unite il seguente quesito: i casi di danni da infiltrazioni provenienti da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo – non dipendenti da fatto imputabile al solo utilizzatore – configurano un’ipotesi di inadempimento di un’obbligazione (art. 1126 c.c.) o rappresentano un caso di responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.).

Fonte: condominioweb

 

 

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