FAQs

Q?Ai sensi dell’art. 1136 del c.c., quanti voti può esprimere un condomino portatore di una delega di altro condomino.

A.

Ai sensi del primo comma dell’art. 67 disp. att. c.c. ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Il condomino delegato a partecipare deve essere conteggiato per se stesso e per tutte le persone per le quali si è assunto l’impegno di partecipare all’assemblea.

Q?l’Amministratore può assumersi il diritto di voto a seguito delle deleghe ricevute da alcuni condomini in sede di deliberazione su lavori straordinari ed ordinari in assemblea?

A.

L’art. 67 delle disposizioni di attuazione dispone che “all’amministratore non possono essere conferite deleghe”.

Q?In un condominio è possibile installare l’ascensore da parte di un solo proprietario? Che oneri comporta?

A.

E’ consentito anche ad un solo condomino installare un ascensore in un condominio a condizione:

• • che le spese siano completamente a carico del condomino
• • che sia tecnicamente possibile senza causare inconvenienti o disagi all’uso delle altre proprietà immobiliari,
• • che sia stato autorizzato dall’assemblea condominiale l’utilizzo di spazi comuni
• • che sia possibile a tutti gli altri condomini aderire anche in tempi successivi alla proprietà ed all’uso dell’impianto rifondendo il primo proprietario delle spese sostenute e rivalutate, in base ad una specifica tabella millesimale, che sarebbe bene approvare in assemblea al momento della autorizzazione.

In merito alla documentazione necessaria è bene affidarsi alla azienda che eseguirà i lavori di installazione in quanto si tratta di documentazioni da presentare al Comune, alla ASL competente al comando provinciale dei VVFF ed ad un Ente notificato che dovrà certificare l’efficienza dell’impianto, trattandosi di istituzioni locali le normative sono difformi da zona a zona.

Q?In un condominio si devono approvare dei lavori di manutenzione straordinaria alle facciate del fabbricato. In base alle mie conoscenze il riparto delle spese dovrebbe essere effettuato in base alla tabella di proprietà. Alcuni condomini affermano che le spese, in particolar modo per i ponteggi, vanno suddivisi in base all’altezza. Quale tabella utilizzare?

A.

La facciata è proprietà comune a tutti i condomini quindi i lavori di ripristino e di tinteggiatura della stessa vanno ripartiti in base alla tabella di proprietà, salvo disposizione diversa nel regolamento di condominio.

Q?Se un soggetto possiede solo 1 box all’interno del condominio, l’amministratore deve convocarlo in assemblea?

A.

La mancata convocazione anche di un solo condomino è motivo di annullabilità dell’assemblea indipendentemente dal peso millesimale del condomino.

Q?I rappresentanti di scala sono una figura indicata dal codice civile? Possono essere eletti dall’assemblea?

A.

La riforma del codice civile in materia di condominio prevede la possibilità da parte dell’assemblea di nominare i consiglieri di condominio quali coadiuvanti dell’amministratore con potere esclusivamente consultivo.

Q?Rinuncio ad utilizzare l’ascensore e quindi non voglio contribuire alle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’impianto.

A.

Il condomino non può, rinunciando al diritto di godere della cosa comune, sottrarsi alle spese di conservazione dell’impianto (art. 1118 c.c.): sono nulli, infatti, gli accordi tra le parti o le modifiche al regolamento condominiale che comportano la rinuncia del condomino o di parte dei condomini. D’altro canto, nel condominio coesistono due diritti: il diritto di proprietà esclusiva e di comunione.
Il condomino che intenda rinunciare alla parte in comunione, conserva sempre e comunque il diritto di proprietà esclusiva e dunque deve condividere le spese di mantenimento della cosa comune. La comunione è irrinunciabile

Q?Il proprietario del piano superiore ha un perdita di una tubazione di scarico, l’ acqua ha deteriorato tutto l’intonaco , e il proprietario non fa niente, che cosa posso fare?

A.

Si consiglia di inviare una raccomandata al proprietario dell’appartamento soprastante e per conoscenza all’amministratore nella quale lo invita a provvedere con urgenza all’eliminazione dell’inconveniente, qualora persistesse nell’atteggiamento di indifferenza potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria per richiedere un provvedimento di urgenza ed il rimborso dei danni morali e materiali subiti.

Q?Che differenza c’è tra Assemblea Ordinaria e Assemblea Straordinaria?

A.

L’assemblea ordinaria deve essere convocata almeno una volta l’anno per decidere su tre argomenti fondamentali:

·  nomina o riconferma dell’amministratore;

·  approvazione del bilancio consuntivo dell’anno passato (detto più propriamente rendiconto);

·  approvazione del bilancio preventivo per l’anno che verrà.

L’assemblea ordinaria può essere anche l’occasione per nominare i rappresentanti del consiglio di condominio.

L’assemblea straordinaria, come dice il nome stesso, può essere convocata ogni volta che occorre decidere in merito a questioni importanti (per esempio lavori urgenti di manutenzione straordinaria, problematiche comuni etc…).

Non vi sono limiti per il numero di assemblee straordinarie che si possono tenere.

I condòmini (almeno due che rappresentino un sesto del valore in millesimi del comprensorio) possono richiederne la convocazione tramite una raccolta di firme tra essi. Per ulteriori informazioni consultate

Q?Chi può partecipare all’assemblea ?

A.

Hanno diritto di partecipare all’assemblea tutti i condòmini proprietari degli alloggi.

Inoltre possono partecipare:

·  gli usufruttuari di un appartamento, che voteranno e pagheranno solo le spese di manutenzione ordinaria o per l’uso delle cose comuni. I nudi proprietari, invece, voteranno e pagheranno solo le spese di manutenzione straordinaria;

·  gli inquilini in locazione, che devono essere coinvolti e hanno diritto di parlare (ma non di votare) quando si discute di modifiche dei servizi comuni (per esempio, l’abolizione della portineria). Gli inquilini hanno anche diritto di voto (al posto del padrone di casa) se è in ballo una decisione sulla gestione o sulla suddivisione delle spese di riscaldamento o di condizionamento d’aria. Tuttavia un contratto di locazione può prevedere eccezioni a queste regole. La loro convocazione è un obbligo del proprietario e non dell’amministratore: l’assemblea resta comunque valida

Q?Dopo quanto tempo dalla convocazione si può tenere l’assemblea ?

A.

Prima di tenere l’assemblea devono essere trascorsi almeno cinque giorni da quando l’avviso di convocazione è stato recapitato. Non esistono motivi di forza maggiore che possano abbreviare questo periodo.

Il comunicato deve indicare il luogo, la data e l’ora in cui si terrà l’assemblea. È consigliabile che sia aggiunta anche la data dell’assemblea di seconda convocazione che non deve essere tenuta nè lo stesso giorno, nè più di dieci giorni dopo.

Q?Cosa deve riportare l’avviso di convocazione ?

A.

L’avviso deve riportare, oltre la data e il luogo in cui si terrà  l’assemblea, l’ordine del giorno (anche in forma sintetica in modo da permettere la delimitazione degli argomenti da trattare).

È sempre consigliabile che gli argomenti all’ODG non siano numerosi, per evitare che la riunione si protragga per troppo tempo, o si generi confusione.

Q?Chi decide l’ordine del giorno ?

A.

Ogni condomino può chiedere all’amministratore, per raccomandata con ricevuta di ritorno o mail, di inserire nell’ordine del giorno dell’assemblea condominiale la trattazione di un determinato argomento o problematica.

Q?Cosa significa “prima convocazione” e “seconda convocazione” ?

A.

Per la validità di un’assemblea in prima convocazione occorre che siano presenti di persona o attraverso delega i due terzi (2/3) dei condomini che rappresentino due terzi (2/3) del valore in millesimi dell’edificio.

Se in prima convocazione questo quorum non è raggiunto, l’amministratore dovrà redigere un verbale di assemblea deserta.

In seconda convocazione basterà la presenza di un terzo (1/3) dei condomini che rappresentino almeno un terzo (1/3) del valore in millesimi dell’edificio.

Se nell’avviso di prima convocazione sono già contenute ora e giorno della seconda, l’amministratore non ha altri compiti.

La seconda convocazione non può avvenire nè nello stesso giorno, nè oltre 10 giorni dalla prima convocazione.

Q?Si può deliberare su argomenti non all’ordine del giorno ?

A.

Nessuna decisione potrà essere presa su un argomento che non vi sia inserito, pena l’annullabilità delle relative delibere (Suprema Corte di Cassazione, Sezione II, 9 gennaio 2004 n. 143).

È quindi inutile che venga inserito all’ultimo punto la voce “varie ed eventuali” per poter poi deliberare su qualunque altra cosa (Suprema Corte di Cassazione sentenza n. 14560/2004 del 30 luglio 2004).

Questo però non è valido nel caso di convocazione di un’assemblea straordinaria: nel corso di un’assemblea straordinaria si può discutere di tutto, non valgono le limitazioni poste dall’ordine del giorno.  Alla discussione può seguire una proposta d’inserimento dell’argomento in questione nella successiva assemblea, al fine di poter determinare decisioni in merito.

“Il tema da trattare in assemblea può essere indicato anche in forma sintetica in modo da permettere la delimitazione all’origine della materia da trattare. La voce ” varie ed eventuali ” non comprende atti negoziali, ma si riferisce a semplici comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, prospettazioni dei problemi e risposte dell’amministratore” (Trib. Genova 29/6/1999).
E ancora “È invalida e pertanto può essere impugnata la deliberazione assembleare assunta su un argomento non incluso nell’ordine del giorno contenuto nell’avviso di convocazione, senza che possa legittimamente ricomprendersi sotto la voce varie ed eventuali” (Trib. S.M. Capua V. 3/4/98).
Se un condomino era assente, il consenso unanime dei presenti non fa “legge” anche se rappresenta la maggioranza dei condomini; dovrà essere indetta altra assemblea e in quella sede far approvare, previa indicazione all’O.D.G., la questione deliberata nella precedente assemblea tra le varie ed eventuali.
Se invece la delibera è stata totalitaria, cioè hanno partecipato tutti i condomini, bisogna leggerla con attenzione per capire se è possibile l’azione con dissociazione del partecipante nei 30 gg. dalla partecipazione all’assemblea.

Q?Regole per formare l’assemblea

A.

Il primo passo nello svolgimento dell’assemblea è la nomina del Presidente, che viene scelto tra uno dei partecipanti ed ha funzioni di moderatore e di coordinatore degli interventi sull’ordine del giorno, e del Segretario, che deve compilare il verbale (spesso viene nominato Segretario lo stesso amministratore).

Il verbale và redatto nel corso dell’assemblea (meglio se direttamente nel registro dei verbali), e si tratta dell’unico documento scritto che narra la storia dell’assemblea di condominio in tutto il suo divenire. Va riletto ad alta voce alla fine, nonchè controfirmato, perlomeno dal Presidente.

Il secondo passo lo svolge il Presidente che raccoglie e verifica le deleghe. Fa il conteggio dei presenti e delle quote millesimali possedute (comprese quelle delle deleghe), per verificare se esiste il numero minimo per la prima o seconda convocazione.

Dichiara quindi aperta l’assemblea.

In assemblea si possono discutere e approvare solo le questioni presenti nell’ordine del giorno, seguendone l’ordine presente nell’avviso di convocazione (i primi argomenti sono i più importanti ai quali va dedicato anche più tempo in assemblea).

Il Presidente ha comunque la facoltà di proporre di variare l’ordine di trattazione degli argomenti.

Il voto potrà essere a favore o contro la delibera, senza possibilità di porre condizioni che ne indeboliscano la validità. Gli astenuti vanno conteggiati come contrari.

Il delegato si sostituisce a chi lo delega in tutto, senza che valgano limiti o istruzioni scritte che ne circoscrivano i poteri; questi contano solo nei rapporti interni tra delegante e delegato, per chiedere eventualmente i danni, ma non nei confronti dell’assemblea.

Nel verbale vanno annotate le persone presenti direttamente o per delega in assemblea, le decisioni prese, il quorum raggiunto dalle varie deliberazioni. Resta obbligatorio annotare, per ogni delibera, anche i dissenzienti e gli astenuti. Ciò permetterà agli stessi di impugnare eventualmente la delibera. Ogni condomino può pretendere che sia messa a verbale una dichiarazione, soprattutto se di dissenso.

Nel verbale vanno anche annotate le persone che subentrano in assemblea dopo l’inizio e quelle che se ne vanno prima della fine: l’assemblea resta valida, ma ovviamente ciò potrà influire sul quorum per le votazioni.

In caso di presenza di più comproprietari di uno o più appartamenti, uno solo potrà votare. Se non si mettono d’accordo, il Presidente procede al sorteggio (non conta chi ha la quota maggiore di proprietà).

È buona norma che copia del verbale vada comunicata dall’amministratore a tutti i condòmini, compresi quelli presenti in assemblea. Tuttavia, qualora lo si ritenga opportuno (per ridurre le spese condominiali, per esempio), la consegna della copia ai condòmini presenti all’assemblea può essere evitata. È invece obbligatoria la consegna agli assenti.